Lexikon

Um eine optimale Anschlussfinanzierung zu erhalten, sollten Sie die wichtigsten Begriffe aus dem Immobilienfinanzierungsbereich beherschen. Nehmen Sie sich die Zeit und lesen Sie die Begriffsdefinitionen einfach durch. Sollten Sie zu einem speziellen Begriff die Bedeutung nicht kennen, lesen Sie es einfach nach.

Sollte ein Begriff, nach dem Sie im Zusammenhang mit Immobilien und Anschlussfinanzierung suchen, aktuell fehlen, schreiben Sie uns bitte eine Email. Die Kontaktdaten finden Sie im Impressum.

Anschlussfinanzierung

Bei den meisten Immobilienkrediten ist der Zinssatz nicht für die gesamte Zeit der Rückzahlung festgeschrieben. Zum Ablauf der Zinsbindung benötigt der Kreditnehmer deshalb einen Anschlusskredit in Höhe der Restschuld. Die Konditionen müssen mit dem Darlehensgeber neu ausgehandelt werden. Wir die Anschlussfinanzierung beim alten Darlehensgeber verlängert, spricht man von einer Prolongation. Beim Wechsel auf einen neuen Darlehensgeber von einer Umschuldung.

Bauspar-Kombikredite

Bausparkassen bieten für die Immobilienfinanzierung oft Kombikredite, die aus einem neuen Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen bestehen an. Mit dem Darlehen finanziert die Bausparkasse den Bausparvertrag bis zur Zuteilung vor. Erfahrungsgemäß ist eine solche Art von Finanzierung nicht nur teuer, sondern auch unwirtschaftlich. Sollten Sie ein solches Angebot erhalten, prüfen Sie es genau.

Beleihungsauslauf

Darlehensgeber machen ihre Zinssätze vom Beleihungsauslauf abhängig. Unter Beleihungsauslauf wird das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie in Prozent definiert. Je höher der Kreditanteil am Immobilienwert ist, je größer ist das Risiko für die Bank – je höher wird auch der Zinssatz!

Viele Banken berechnen des Beleihungsauslauf jedoch nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern beziehen sich auf den Beleihungswert, der oft ca. 10 % niedriger liegt. Der Zinssatz für eine “Beleihung bis zu 80%” gilt dann also nur für einen Kredit bis zu 72 % des Kaufpreises oder der Herstellungskosten.

Bereitstellungszinsen

Wenn Sie den Immobilienkredit nicht sofort abrufen, sondern erst später oder in Etappen, verlangen Darlehensgeber Bereitstellungszinsen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegen bei monatlich ca. 0,25% der noch nicht ausgezahlten Kreditsumme.

Die Bereitstellungszinsen werden von den Banken oft erst ab dem 3 Monat in Rechnung gestellt. Wenn Sie im Vorfeld bereits wissen, wie Sie Ihren Immobilienkredit abrufen werden, müssen Sie diese Kosten auf jeden Fall beachten und auch beim Kreditvergleich bewerten.

Effektivzins ( effektiver Jahreszins )

Darlehensgeber müssen im Angebot und im Kreditvertrag den effektiven Jahreszins nennen. Dieser enthält neben dem Nominalzins die wichtigsten Kreditkosten. Zu den wichtigsten Kreditkosten zählen unter anderem Bearbeitungsgebühren, Vermittlungsprovisionen und Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto.

Die Kosten für Kreditbereitstellung (Bereitstellungszinsen) und Schätzkosten müssen Banken aber nicht berücksichtigen. Schätzkosten sind vor allem bei Umschuldungen im Zuge einer Anschlussfinanzierung zu beachten.

Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan zeit, wie sich die monatliche Belastung und die Restschuld Ihres Darlehens langfristig entwickeln. Fordern Sie in Verbindung mit der Beratung immer einen umfassenden Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung ein.

Nichtabnahmeentschädigung

Nehmen Sie als Darlehensnehmer das vertraglich vereinbarte Darlehen nicht oder nicht in voller höhe in Anspruch, ist der Darlehensnehmer berechtigt, eine Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen. Die Höhe richtet sich nach dem entgangenen Gewinn des Darlehensgebers und hängt auch davon ab, wie sich die Zinsen am Kapitalmarkt seit Vertragsabschluss ab.

Im Zuge einer Anschlussfinanzierung ist die Nichtabnahmeentschädigung nicht relevant. Im Zuge der Erstfinanzierung hingegen schon, insbesondere wenn Sie die Immobilie nicht fertig kaufen, sondern selbst bauen. Die Gesamtkosten lassen sich hier nicht exakt im Vorfeld ermitteln. Vereinbaren Sie hier eine Darlehenssumme auf der sicheren Seite und vereinbaren Sie mit der Bank IM VORFELD, dass eine Nichtabnahmeentschädigung nicht zum Tragen kommt.

Schätzkosten

Einige Banken verlangen für die Aufwendungen, den Immobilienwert zu ermitteln, Schätzkosten. Diese sind oft auch in Verbindung mit einer Umschuldung zu beachten.

Nach einem Urteil des Landgerichts Stuttgart dürfen Banken jedoch keine Gebühren dafür verlangen, dass Sie den Wert der Immobilie ermitteln. Es ist jedoch nicht selten, dass Banken dennoch zum Teil bis zu 0,5% der Darlehenssumme für diesen Aufwand in Rechnung stellen.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind Zahlungen des Kreditnehmers, die über die festvereinbarte Tilgung hinausgehen. Sie sind währen der Zinsbindung nur möglich, wenn Sie diese im Darlehensvertrag vereinbart haben.

Ein Sondertilgungsrecht bis zu einer Höhe von 5% der Darlehenssumme ist bei den meisten Banken standard und ohne Zuschlag vereinbarbar. Darüber hinausgehende Sondertilgungsmöglichkeiten können mit Zinsaufschlägen vereinbart werden.

Nutzen Sie die Möglichkeiten von Sondertilgungen, um bei der Tilgung Ihres Darlehens flexibel zu bleiben und frühzeitig die Zinsbelastung zu reduzieren.

Tilgungssatz

Von der Höhe des Tilgungssatz hängen die Ratenhöhe, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Kreditlaufzeit ab. Eine Tilgung von nur 1% führt anfangs zu bequemen Raten, aber einem extrem langsamen Schuldenabbau und einer Laufzeit von über 30 Jahren. Mit 3% Tilgung sind Sie Ihre Schulden bereits nach rund 20 Jahren los. Wenn Sie Kreditzinsen niedrig sind, sollten Sie einen höheren Tilgungssatz vereinbaren!

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihr Darlehen vor dem Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen, verlangen einige Banken eine Entschädigung. Wenn Sie ein Kündigungsrecht haben, weil Sie z.B. Ihre Immobilie verkaufen, darf die Bank nur den Ausgleich des Schadens verlangen, der Ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.

Zinsbindung

Die Zinsbindung gibt an, die lange der Zinssatz unverändert bleibt. Nur für die Dauer der Zinsbindung lässt sich die monatliche Belastung aus Ihrem Immobilienkredit sicher kalkulieren. Mit Auslauf der Zinsbindung müssen Sie sich um Ihre Anschlussfinanzierung kümmern.

Ja, Siegmar. Ich möchte an dem kostenlosen E-Mail- Kurs "Die günstige Anschlussfinanzierung" teilnehmen. Als Abschlussgeschenk möchte ich noch das GRATIS-Ebook "Anschlussfinanzierung von Immobilienkrediten". Vor- und Nachname: Email: Ich hasse SPAM genauso wie Sie (vielleicht sogar mehr ;-) und versichere Ihnen Ihre Daten vertraulich zu behandeln.