Wann sollte man sich um seine Anschlussfinanzierung kümmern?
Die Anschlussfinanzierung ist für viele Kreditnehmer ein wichtiges Thema, denn die neuen Zinssätze orientieren sich am dann geltenden Marktzins. Dieser wiederum richtet sich nach dem Leitzins der Zentralbank, die ihre Zinsentscheidung an der allgemeinen Wirtschaftslage sowie an der vorherrschenden Inflation orientieren.
Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Kreditnehmer sollten sich daher möglichst frühzeitig um ihre Anschlussfinanzierung kümmern, um ausreichend Zeit zu haben, die verschiedenen Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Da Baufinanzierungen heute nicht mehr nur von einigen wenigen Banken, sondern auch von Finanzvermittlern, Direktbanken und Filialbanken angeboten werden, wird einige Zeit benötigt, Vergleiche durchzuführen und Angebote einzuholen.
Zum Ende der Zinsbindung
Viele Kreditnehmer warten mit der Neuvereinbarung der Konditionen bis zum tatsächlichen Ende der Zinsbindung. Viele Banken informieren ihre Kunden etwa vier bis acht Wochen über diesen Ablauf und teilen gleichzeitig mit, dass sie in Kürze ein Prolongationsangebot versenden werden. Kreditnehmer sollten sich spätestens jetzt über die genauen Konditionen des Prolongationsangebots informieren. Sollten die von der Bank angebotenen Zinssätze nicht den Vorstellungen entsprechen, sollten Preisvergleiche im Internet genutzt werden. Anhand dieser Vergleiche können dann Verhandlungen mit der Bank gesucht werden, gleichzeitig ist aber auch die Ablösung über einen anderen Finanzierer notwendig. Da eine solche Ablösung auch aufgrund der notwendigen Grundschuldumschreibung erfahrungsgemäß vier bis sechs Wochen dauert, sollten Kreditnehmer jedoch nicht zu lange warten. Sollte der Termin der Ablösung nämlich nicht eingehalten werden, sind unter Umständen Überziehungs- oder Strafzinsen möglich.
Während der Zinsbindung
Kreditnehmer, die nicht bis zum Ende der Zinsbindung warten wollen, um sich über die neuen Zinssätze zu informieren, können dies auch während der Kreditlaufzeit tun. Auch hier bieten die Zinsvergleiche im Internet eine gute Möglichkeit, schnell und unkompliziert die Konditionen zu vergleichen.
Sofern die Zinssätze der anderen Banken deutlich günstiger sind, kann der Kredit auch bereits vor dem Ende der Zinsbindungszeit beendet werden, sofern die Bank zustimmt. In diesem Fall sind jedoch so genannte Vorfälligkeitszinsen an die Bank zu zahlen, die den entgangenen Gewinn ersetzen sollen. Die Höhe dieser Vorfälligkeitszinsen werden individuell berechnet, sie orientieren sich an der Höhe des Darlehens, am vereinbarten Zins sowie am aktuellen Marktniveau. Je nach Vertrag können sie einige Tausend Euro betragen. Trotz dessen kann die vorzeitige Umschuldung lohnen, wenn der neue Zinssatz deutlich günstiger ist und die Kosten für die Neueinrichtung des Darlehens gering sind. Ob sich die Umschuldung lohnt, sollte jedoch genau kalkuliert werden. Hierzu muss die Zinseinsparung den Vorfälligkeitszinsen gegengerechnet werden, die Kosten für Abschlussgebühren, Sicherheitenprüfung und Grundschuldumschreibung sollten hierbei ebenfalls eingeplant werden.
Heute im Voraus
Wer sich als Kreditnehmer bereits während der Darlehenslaufzeit über die aktuellen Konditionen der anderen Anbieter informiert, kann diese günstigen Zinsen auch dann bereits heute nutzen, wenn er sein derzeitiges Darlehen nicht sofort umschuldet. Vielmehr ist es möglich, so genannte Forward-Darlehen abzuschließen. Diese Darlehen können bis zu 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist vereinbart werden. Die Auszahlung des Kredites erfolgt jedoch erst dann, wenn das bisherige Darlehen endet, zu diesem Zeitpunkt wird die neue Bank das Forward-Darlehen auszahlen, um hiermit die bisherige Kreditschuld zu tilgen.
Das Forward-Darlehen ist ein klassisches Annuitätendarlehen, dessen Auszahlung nicht heute erfolgt, sondern in der Zukunft liegt. Da die Bank allerdings den Zinssatz von heute garantiert, wird ein geringer Aufschlag auf den Zins berechnet. Dieser Aufschlag, der zwischen 0,01-0,03% pro Monat betragen kann wird für jeden Monat berechnet, der bis zum Ende der Zinsbindungszeit noch vergeht. Bei einem Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von zehn Monaten beispielsweise würde der Zinsaufschlag lediglich 0,1% betragen. Kreditnehmer, die heute von stark steigenden Zinsen in den nächsten Monaten ausgehen, sollten das Forward-Darlehen nutzen, um hiermit hohe Kosteneinsparungen zu erzielen.
Ihr
Siegmar Bührle
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Ja, Siegmar. Ich möchte an dem kostenlosen E-Mail- Kurs "Die günstige Anschlussfinanzierung" teilnehmen. Als Abschlussgeschenk möchte ich noch das GRATIS-Ebook "Anschlussfinanzierung von Immobilienkrediten". Ich hasse SPAM genauso wie Sie (vielleicht sogar mehr ;-) und versichere Ihnen Ihre Daten vertraulich zu behandeln. |
